10 главных ошибок при покупке-продаже жилья

Что же нужно знать и чего остерегаться неопытным людям при покупке-продаже жилья.

Рейтинг десяти главных ошибок, которые чаще всего совершаются в столь ответственном деле.

1. Беспечность

Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.

Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке компания, во что инвестировала средства и вовремя ли были ли завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома. Загляните на сайты с полезной информацией.

2. Чрезмерная самоуверенность

Покупка-продажа квартиры с рук не всегда обходится дешевле. Риэлтор отличается от продавца не только знанием законодательства и юридических нюансов сделки, но и умением вести переговоры профессионально. А это значит, что сделка пройдет быстрее, с меньшими временными, моральными, а иногда и финансовыми потерями. Кроме того, за профессиональным риэлтором находится база юристов, способных поручиться за юридическую чистоту квартиры.

3. Финансовая халатность

При совершении сделки вам придется иметь дело с крупной суммой денег, поэтому «доверяйте, но проверяйте». В предварительном договоре должны быть четко прописаны правила передачи денег через банковскую ячейку: проверьте даты и время доступа к ней. Из-за накладок продавец может остаться и без квартиры, и без денег.

Организуйте проверку денег с помощью профессионального кассира на специальном оборудовании. Если вы покупатель, обеспечьте безопасность внесения аванса и закладки денег в ячейку, в том числе с помощью услуги инкассации.

4. Неудачное время для покупки

Не спешите принимать окончательное решение о покупке квартиры, особенно если для поиска подходящих вариантов вы выбрали лето. Узнайте, нет ли поблизости школы или другого образовательного учреждения. Осенью, когда с каникул вернется молодежь, в окрестностях может быть не только шумно, но и небезопасно. Постарайтесь выяснить, кто ваши будущие соседи. К концу отпускного сезона обычно увеличивается и поток автомашин - обратите внимание, как расположены близлежащие автотранспортные магистрали и прикиньте время, которое вы, возможно, будете тратить в пробках.

5. Выбор места, а не дома

Наличие красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора привлечения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных буклетах: не исключено, что на месте рощи или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной управе.

6 Поверхностный подход

Выбирая квартиру на вторичном рынке недвижимости, обратите внимание на возраст здания и его состояние. Не увлекайтесь внешними характеристиками квартиры— под красивыми обоями могут скрываться трещины, импортная сантехника не заменит прогнивших труб, а пораженные грибком бетонные стены «вылечить» практически невозможно. Пригласите независимого оценщика - даже по тому, как отштукатурены стены, он сможет определить, был ли ремонт сделан наспех, чтобы скрыть недостатки.

7. Недооценка государственных властей

Проверьте законность всех перепланировок в выбранной квартире, а также выясните, был ли их план согласован в БТИ. Если перепланировка имеет место, а вы не удосужились это проверить, власти могут обязать вас привести квартиру в прежнее состояние.

8. Юридическая неосведомленность

Не каждый, кто назовет себя риэлтором или нотариусом, действительно таковым является. Проверьте у агента наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу, для которого все нюансы будут очевидны. При покупке на вторичном рынке проанализируйте, как часто продавалась квартира, и по возможности установите причину этого явления.

9. Неумение торговаться

Если вы покупаете квартиру через агента, имейте в виду, что большинство предложений уже содержится в электронных версиях риэлторских баз данных. Рассчитывая на покупку квартиры, максимально приближенной к владельцу, уделите больше внимания этому вопросу. При покупке с рук учитывайте, что выставленные на продажу квартиры в большинстве случаев имеют завышенную цену - на 10-15%. Торгуйтесь в разумных пределах.

10. Беспорядок в квартире

Если вы продаете квартиру и готовитесь к переезду, найдите время, чтобы привести жилье в порядок. Даже такая мелочь, как блестящие окна, может оказать решающее влияние на потенциальных покупателей.

http://realt.ua/

Грамотный обмен жилья

Тем владельцам "однушек" и "двушек", которые до кризиса хотели улучшить свое жилищное состояние в лучшую сторону, но помешало "прикрытие " кредитов, на сегодняшний день лучшее время , чтобы обменять квартиру на квартиру или дом.

Но в этом деле тоже есть свои ньюансы, незнаючи которых можно попасть в просак.

Давайте рассмотрим некоторые примеры обмена.Для примера воьмем однокомнатную квартиру.

1. Предлагают обменять на новострой.

Новострой это новая люксовая планировка, но когда он сдан.Но сейчас все новострои стоят и про них можно сказать "недострой".Если приходим на новострой и видим стройку, даже с 75% готовностью, башенный кран, но строителей там нет, можно смело оттуда уйти и не вернуться туда.

2. Обмен на 2 или 3.к.кв

-Продает внук по доверенности от бабушки.Хочет доплаты 15000 долларов.Квартира понравилась, согласны на обмен.Но настораживает отсутствие бабушки.Если вдруг бабушка не живая. Имея на руках доверенность, внук до 6 месяцев мог бы взять из БТИ вытяг из реестра и продать или обменять квартиру. А потом появятся наследники и сделку посчитают неправильным, обменяют квартиры назад, а 15000 долларов пропадут.

-3-комнатная квартира с полной отделкой, площадью 100 кв. м, в новом доме. Правда, обмен на нашу «единичку» — с доплатой $100 тысяч. Владелица апартаментов поведала, что выставляла квартиру на продажу за $170 тыс., а когда покупателей не обнаружилось — за $160 тыс., отсюда и «нарисовалась» разница доплаты за нашу «однушку». Хозяйка рассказала, что идет на обмен по семейным обстоятельствам — не уверена в завтрашнем дне, нужны деньги. Она имеет двух дочерей, которые живут вместе с ней в другой квартире, где и зарегистрированы. Вроде, все чисто, но...

В этом случае, вероятно, он невелик. Но в принципе наличие детей в вымениваемой нами квартире может создать серьезную проблему. Почему? Их права на жилплощадь защищены Семейным кодексом: несовершеннолетние не должны в результате сделки продажи или мены получить меньше жилых «метров», чем имели прежде. Согласно ст. 177 Семейного кодекса, для любых сделок с жильем, в котором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Но сделка обмена будет признана недействительной, если после ее совершения будет выявлен факт подделки или незаконной выдачи документов, которые нарушают права несовершеннолетних жильцов.

Ничего себе, цена вопроса в нашем случае — $100 тысяч! Как-то не очень верится, что все, кто выдает столь ценные «детские» разрешения, неподкупны, аки ангелы. А если потом признают обмен незаконным из-за нарушения прав детишек — что дальше? По суду «трешку» у нас отберут, нашу несчастную «единичку» вернут. А вот выданную владелице апартаментов доплату $100 тыс. ее обяжут возвращать поэтапно (если у нее нет иного ликвидного имущества — а где же ему взяться, если афера хорошо продумана). Процесс растянется на десятки лет, т. е. никогда не завершится. Страшновато иметь дело с детьми.

Это только пару примеров ,а в жизни их десятки и сотни.Приступая к обмену будьте очень бдительны, потому-что можно сделать непоправимое.

Квартирные мошенники

Мошенничество с жильем. Как снять квартиру вместе с голым арабом

Сегодня мошенники пытаются зарабатывать буквально на всем. В «моде» - сдача в аренду жилья, а точнее,
чужих квартир. Проблема эта актуальна для всего постсоветского пространства. Печально обстоят дела и в
Крыму. Во всех регионах автономии без исключения регистрируются случаи, когда граждане частным образом
арендуют жилье, а потом оказывается, что они не единственные квартиросъемщики!Через какое-то время
выясняется, что одну и ту же квартиру на такое же длительное время и за те же немалые деньги сняли еще
несколько людей. При этом хозяин на самом деле пустил в квартиру всего одного человека, а уже тот, в
свою очередь, сдал жилье сразу нескольким квартирантам и исчез с предоплатой, нередко она составляла
несколько тысяч долларов. Бывают случаи и более мудреные, когда квартиру сдают в аренду вместе с ее хозяевами, которые об этом не догадываются. Именно такую аферу раскрыли несколько дней назад оперативники Железнодорожного РОВД Симферополя.
В качестве автора и исполнителя данного мошенничества выступала 27-летняя жительница села Новоандреевка Симферопольского района Надежда М. Надежда была, в принципе, городской жительницей, волею случая переехавшей несколько лет назад вместе с родственниками в село. Но ее постоянно манил родной Симферополь, где она вела разгульную жизнь не по средствам и влезла в большие долги. А поскольку на постоянные загулы ее трудовых копеек не хватало, то наша героиня решила заняться мошенничеством. Стартовала Надежда еще до кризиса — с освоения кредитной сферы. По поддельным справкам она набрала кредиты на крупную сумму и растворилась в толпе. Однако мировые экономические проблемы поставили крест на этом «бизнесе». Банки перестали давать в долг. Тогда-то Надежда обратила внимание на аренду квартир.

Для начала она познакомилась с 33-летним добропорядочным симферопольцем, одиноко проживавшим в многоквартирном доме на улице Киевской. Молодой мужчина оказался настолько доверчивым, что не только пускал Надежду к себе домой, но даже показал документы на квартиру. Позже наша героиня получила почти свободный доступ и к тому, и к другому.

На следующем этапе Надежда завела подружку в риэлтерском агентстве, которая за определенную мзду согласилась направлять клиентов-квартиросъемщиков к Надежде. Ну а дальше начиналось самое интересное. Клиент созванивался с нашей героиней, и они встречались где-нибудь в кафе, как правило, в «Макдоналдсе». Надежда демонстрировала документы на квартиру и обещала сдать жилье за умеренную плату, но на срок в среднем до года.

Надежда производила на клиентов очень благоприятное впечатление, поскольку рассказывать сказки умела. Так, она не упускала возможности пожаловаться на свою проблему, в ярких красках обрисовывая, как она нечаянно затопила соседей, и теперь ее квартира находится под судебным арестом до возмещения убытков потерпевшим. Фальшивая справка из суда прилагалась, правда, печати были расплывчатыми, но все же… Надежда убеждала клиента, что если он сразу внесет требуемую сумму, то она быстро расплатится с пострадавшими соседями, и арендатор сможет въехать в жилище.

Психологически эта уловка действовала хорошо. Клиенты уже на следующей встрече, опять же в «Макдоналдсе», подписывали с нашей героиней договор на «фирменном» бланке (ее собственного изготовления), отдавали деньги, брали с Надежды расписку и удалялись, рассчитывая на скорое решение проблемы. Кто-то должен был ждать вселения пять дней, кто-то неделю. Паниковать же арендаторы начинали дней через десять после истечения установленного срока. Первое время Надежда кормила клиентов по телефону завтраками, затем и вовсе пропадала, продолжая при этом облапошивать уже других простаков.

А заодно кутила на полученные мошенническим способом деньги. Среди ее клиентов были и студенты, и граждане, приехавшие в Симферополь в длительную командировку, и молодые семьи.

Уже после первых обращений в милицию мошенницу стали активно искать правоохранители и, надо отдать им должное, достаточно быстро нашли. При обыске у нее изъяли массу фальшивых договоров и справки о затоплении. Теперь Надежде придется ответить по соответствующей статье Уголовного кодекса.

Можно сказать, что эта история закончилась еще довольно неплохо. Хоть пострадавшие вряд ли получат назад все свои денежки, зато испытают моральное удовлетворение оттого, что махинаторша понесет справедливое наказание. Но, к сожалению, далеко не все подобные истории имеют такое окончание.

Так, в конце прошлого года в Симферополе лихо потрудился некий гастролер. Он снял на сутки квартиру возле железнодорожного вокзала и сразу сдал это жилище на полгода, причем трем разным семьям.

Опять же в конце прошлого года в крымской столице отличилась молодая мошенница, которая располагала фальшивым паспортом на имя жительницы Луганской области. Она сняла в Симферополе квартиру через агентство и быстро сдала ее частным образом пятерым клиентам, взяв с каждого от 600 до 800 долларов. В итоге клиенты пытались вселиться в квартиру с разницей в два часа. Когда все собрались, то чуть было не передрались, тогда и обратились в милицию.

Подобная история случилась и с обманутыми квартирантами, которые тоже практически одновременно стали заселяться в одно из жилищ в пригороде Симферополя. Первым успел въехать гражданин одной из арабских стран. Разобрав свои вещи, он сразу пошел в душ. Когда через сорок минут сюда въехала молодая семья, все могло закончиться поножовщиной. Еще бы, ведь молодой муж обнаружил в душе голого араба…

Страхование недвижимости

Каждый человек когда-нибудь сталкивается страхованием имущества.Некоторые владельцы сами идут в страховое агентство и страхуют свое имущество от несчастных случаев.Других страховые агенты находят.Но так или иначе человек составляет договор со страховой компанией.

Какие же действия после этой процедуры мы предпринимаем?Мы на год забываем про все, и через год то самое повторяется снова.Если, конечно, все будет хорошо.

Но, есть маленькие ньюансы, которые влияют-выплатят вам в случае несчастного случая компенсацию или нет. При страховании своего недвижимого имущества, клиент должен сообщать в страховую компанию обо всех событиях которые влияют на увеличение степени риска.

Если мы захотели сделать ремонт дома(в квартире), то нужно сообщить агенту.

Если в доме где находится квартира, собираются делать капитальный ремонт, то тоже нужно сообщить в страховую компанию.Если мы хотим сдать квартиру в аренду, то страховая компания должна об этом тоже знать.Все изменения связанные с безопасность дома или квартиры должны согласоваться с агентом.Поехали на заработки или просто отдыхать больше чем на 3 месяца тоже нужно проинформировать страховщика.

Если все выше перечисленные действия не будут проделаны, страховая компания просто может отказаться выплатить компенсацию.

Продажа ипотечной недвижимости: права и обязанности кредитора и должника

Ипотека, ставшая столь популярным и доступным способом обзавестись собственным жильем, уже показывает оборотную сторону медали. С повальными процессами в стране, которые приводят должников по ипотечным кредитам к финансовой несостоятельности, все чаще многим, "повязанным" ипотекой, приходится задаваться вопросом: а каким образом происходит процедура обращения взыскания на предмет ипотеки? Какие права и обязанности имеет кредитор и должник?

Статья 3 Закона Украины "Об ипотеке" от 05.06.2003 г. № 898-IV (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что в случае нарушения должником основного обязательства согласно ипотеке, ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки. Также ст. 12 указанного Закона говорит о случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, и в таком случае, согласно этой статье, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения - обратить взыскание на предмет ипотеки. И именно теперь эти положения приобрели особый интерес кредиторов, ведь с нарастанием экономического кризиса все больше ипотекодателей утратили финансовую стабильность и, соответственно, возможность своевременно вносить предусмотренную плату за выданный кредит на покупку недвижимости.
Закон об ипотеке предусматривает три варианта взыскания выданного кредита, возврат которого обеспечен недвижимым имуществом: на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (это может быть оговорка в ипотечном договоре о способе взыскания предмета ипотеки в случае невыполнения основного обязательства или отдельный договор, предусматривающий процедуру взыскания); на основании исполнительной надписи нотариуса о взыскании задолженности; на основании решения суда о возврате долга.

Ипотечная оговорка

Заключаемый между ипотекодателем и ипотекодержателем договор ипотеки может содержать оговорку, предусматривающую, каким именно способом ипотекодержатель будет взыскивать сумму кредита при неисполнении основного обязательства. Такая оговорка может предусматривать прямой переход права собственности на недвижимое имущество от должника к кредитору, если должник не исполнит своего обязательства, или о праве кредитора в таком случае продать недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, третьему лицу. Такие способы взыскания могут быть предусмотрены не только пунктами ипотечного договора, но и содержаться в отдельном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя, который может быть заключен между кредитором и должником.

Такая процедура взыскания ипотечной недвижимости предусмотрена ст. 36 Закона об ипотеке и является внесудебным урегулированием на основании договора. И хотя эта процедура является, на первый взгляд, самой простой и быстрой для кредитора, но она содержит в себе "подводные камни", которые делают ее осуществление практически невозможной.

Во-первых, следует ответить на вопрос, каким образом будет осуществляться регистрация перехода права собственности к кредитору органами БТИ (бюро технической инвентаризации)? Ведь для внесения записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество необходимо подать в БТИ документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Ипотечный договор таким документом для БТИ не является, так как его нет в перечне правоустанавливающих документов, прилагаемом к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.

Во-вторых, оговорка о праве кредитора продать предмет ипотеки также практически неосуществима. В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) купля-продажа недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи, который кредитор обязан заключить при продаже предмета ипотеки, возникает тот же вопрос о документе, подтверждающем право собственности кредитора на недвижимость. Как уже было замечено, ипотечный договор не может выступать таким документом, так как не содержит четкого и однозначного указания на то, что ипотекодержатель стал собственником предмета ипотеки.

В любом случае такой способ продажи ипотечной недвижимости зачастую все равно переходит в стадию судебного разбирательства - ведь должник редко "без боя" позволяет взыскать предмет ипотеки. А удовлетворение требований кредитора, обеспеченных недвижимостью, путем использования ипотечной оговорки не исключает возможности ипотекодержателя воспользоваться другими способами взыскания (ст. 36 Закона об ипотеке). Заметим также, что сам должник может обратиться в суд - такое право ему дает Закон об ипотеке, в ст. 37 которого сказано, что решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде. Если должник таким правом воспользуется, то это усложнит и затянет процесс взыскания предмета ипотеки и сделает бесполезной процедуру внесудебного урегулирования.

Таким образом, по сути, обойтись без суда кредитор может исключительно при добровольном согласии должника на взыскание предмета ипотеки.

Исполнительная надпись нотариуса

Исполнительная надпись совершается нотариусом на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки и документа, подтверждающего бесспорность задолженности должника и устанавливающего просрочку исполнения обязательства, согласно п. 284 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5. На основании исполнительной надписи может быть наложен арест на недвижимость - предмет ипотеки и принудительно реализован, а из суммы продажи возвращается кредит банку. Такая процедура осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "Об исполнительном производстве" от 21.04.1999 г. № 606-XIV, то есть через органы Государственной исполнительной службы, которые организовывают публичные торги или осуществляют продажу иным способом, установленным договором ипотеки.

Если сравнивать со сроком получения исполнительного документа, выданного по решению суда, срок осуществления исполнительной надписи нотариусом намного короче. И поэтому защищать интересы кредитора, обращая взыскание на предмет ипотеки путем исполнительной надписи нотариуса, эффективнее. Но вместе с тем, такая процедура имеет тот же недостаток для кредитора, что и внесудебное урегулирование - должник, желающий защитить свое право на недвижимое имущество, практически всегда обжалует такие действия в суде.

Судебный процесс

Инициатором судебного процесса может быть как кредитор, так и должник. Кредитор может обратиться в суд в случае нарушения ипотекодателем условий по основному обязательству или условий ипотечного договора и невыполнение в течение 30 дней письменных требований ипотекодержателя об устранении нарушений. А должник может обратиться для обжалования незаконных действий кредитора. Разумеется, что кредитор в таких судебных делах находится в привилегированном положении, ведь доказательствам банка о неуплате долга владельцем недвижимости последний ничего противопоставить не может. Должник может попробовать повлиять на длительность такого судебного разбирательства, но на исход он повлиять вряд ли сможет. При обращении ипотекодержателя в суд лишение должника принадлежащей ему недвижимости становится вопросом времени.

Решением суда устанавливаются: общий размер требований и его составляющие, которые подлежат оплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки; опись недвижимого имущества, за счет которого предполагаются выплаты; способы обеспечения сохранности предмета ипотеки или передача его в управление на период до его реализации, если такое необходимо; способ реализации (путем проведения публичных торгов, передачи ипотекодержателю права продать предмет ипотеки любому лицу, признание права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем).

Должник в судебном процессе может надеяться на защиту своих прав, если суд признает недостаточными основания для досрочного взыскания предмета ипотеки. Также кредитора может постичь неудача, если ипотечная недвижимость является постоянным жильем для лиц, не достигших совершеннолетия. И хотя кредиторы заботятся об этом еще на этапе заключения договора ипотеки, но возможна ситуация, когда ребенок рождается после заключения такого договора. В таком случае выселить жильцов можно только после получения разрешения органов опеки.

Организация продажи предмета ипотеки возлагается на специализированные организации, которые привлекаются на конкурсной основе органами государственной исполнительной службы. Согласно ч. 2 ст. 41 Закона об ипотеке право выбора специализированной организации принадлежит ипотекодержателю.

Права и обязанности

Из сути взыскания ипотечной недвижимости и причин, вызывающих ее, ясно, что кредитор наделен более широким перечнем прав, чем должник. Неисполнение взятых на себя обязательств по возврату кредита влечет за собой определенные санкции, которые ставят должника в "подневольное" положение.

Основным правом кредитора является возможность любым из вышеперечисленных способов взыскать ипотечную недвижимость при неисполнении должником условий договора - с помощью ипотечной оговорки, исполнительной надписи нотариуса или через суд. При этом кредитор обязан в случае нарушения основного обязательства должником направить ему письменное уведомление об устранении нарушений договора, и на устранение этих нарушений должнику дается не менее 30 дней. И только если он не выполнил свои обязательства в течение 30-дневного срока, кредитор может приступить к последующим процедурам.

В соответствии с решением суда может быть предусмотрено право ипотекодержателя самостоятельно реализовывать предмет ипотеки, реализация предмета ипотеки на публичных торгах. При этом, если недвижимостью является жилье, то после принятия решения об обращении взыскания на жилой дом или помещение, все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить такой дом или помещение (ст. 40 Закона об ипотеке).

Если реализация предмета ипотеки проводится на публичных торгах, то должник имеет право до момента реализации исполнить требование по основному обязательству вместе с компенсацией других расходов, понесенных ипотекодержателем. Такое исполнение является основанием для прекращения реализации предмета ипотеки. Ну а если сумма, полученная от продажи на публичных торгах предмета ипотеки, не покроет требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы за счет другого имущества должника, в соответствии с действующим законодательством. Ну и основное право должника, которое дает возможность защититься при незаконных посяганиях кредитора - это право обращения в суд для защиты нарушенных прав.

Как видим, ипотека действительно привлекательна для кредиторов тем, что надежно защищает их права перед другими лицами, претендующими на имущество должника, поскольку устанавливает высокий приоритет для требований ипотекодержателя, а также дает им широкий перечень прав для возврата суммы кредита по основному обязательству и практически всем понесенным расходам. Права должника сводятся в основном к тому, что он может в любой момент до реализации предмета ипотеки возвратить кредит и понесенные кредитором расходы. А гарантом защиты прав как кредитора, так и должника является суд.

А.БОРОВСКАЯ

Строительная деятельность: Земля. Инвестиции. Учет